3 Belastungen, die nicht im Grundbuch stehen und die Käufer kennen sollten

Klären Sie diese Punkte vor einem Kauf, da Sie sonst Geld verlieren können

Als Käufer möchten Sie die Sicherheit, dass mit dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten erst einmal alle Kosten bezahlt sind. Der Wert Ihrer neuen Immobilie soll sich nicht kurzfristig ändern. Unangenehm, wenn sich dann nach dem Kauf herausstellt, dass das Grundstück belastet ist und Sie davon nichts wussten. Darum empfehle ich, diese drei Auskünfte vor einem Kauf einzuholen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Auch als Gutachterin für Immobilienbewertung frage ich für jedes Gutachten diese Auskünfte an.

In diesem Video habe ich kurz die drei wichtigsten Auskünfte zusammengefasst. Viel Vergnügen beim Schauen.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Dieses Verzeichnis wird bei der Stadt bzw. dem Kreis geführt. Eine Baulast ist eine Belastung des Grundstücks, die nicht gegenüber einem Nachbarn eingegangen wird sondern gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Darum finden Sie auch im Grundbuch hierüber keine Informationen.

Eine typische Baulast sind Abstandsflächen (bei freistehenden Häusern), Stellplatzanbindung (bei Reihenhäusern) oder allgemein freizuhaltende Zufahrten und Fluchtwege.

Fordern Sie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis an. Dort sehen Sie genau, wer begünstigt ist (z.B. der Nachbar) und wie groß die belastete Fläche auf Ihrem Grundstück ist. Meistens ist dies auf einer Flurkarte noch farblich eingezeichnet.

Banken verlangen heute überwiegend diese Auskunft bevor sie eine Kreditzusage geben.

Kosten für Baulastenauskunft

Die Auskunft kostet hier bei uns im Rhein-Sieg-Kreis 10,00 € pro Flurstück (nicht Auskunft!), wenn keine Belastungen vorhanden sind und 50,00 € pro Flurstück, wenn Baulasten vorhanden sind.

Auskunft aus dem Altlastenkataster
Das Kataster wird üblicherweise beim Kreis geführt, dort beim Umweltamt oder der Bodenschutzbehörde. Es heißt Kataster für Altlasten und Verdachtsflächen, das heißt, allein schon die Erwartung der Behörde kann zu einer Aufnahme führen.

Üblicherweise werden Wohnhäuser nicht auf Verdachtsflächen errichtet. Aber man sollte sich nicht in Sicherheit wiegen: historisch genutzte Gewerbegrundstücke, wie Töpfereien oder Gerbereien, können auch zur Aufnahme in das Kataster für Verdachtsflächen führen. Typisch sind auch Reinigungen, Tankstellen, Eloxierbetriebe, Autowerkstätten oder alte Ölt- oder Benzintanks. Ich bin überrascht, wie häufig eine Fläche als Verdachtsfläche geführt ist, bei der man von der aktuellen Nutzung keinerlei Erwartungen hätte.

Wenn ein Grundstück einmal im Altlastenkataster erfasst ist, ist es sozusagen „gebrandmarkt“. Es bedeutet nicht unbedingt, dass tatsächlich Belastungen vorhanden sind, aber dies kann man nur mit aufwendigen Bodenuntersuchungen wiederlegen. Diese liegen in den meisten Fällen nicht vor, so dass man die Vermutung nicht ausräumen kann.

Wenn eine Untersuchung durchgeführt wurde, wird der Bericht von der Behörde zusammen mit der Auskunft übergeben. Dort sind häufig auch Maßnahmen aufgeführt, wie man die Belastung sanieren kann bzw. Verhaltensregeln aufgestellt. Kosten werden dort nicht genannt.

Kosten für Altlastenauskunft

Eine Auskunft ist bei uns im Rhein-Sieg-Kreis kostenfrei, wenn das Grundstück nicht im Kataster geführt ist. Wenn es als Verdachtsfläche gelistet ist, entstehen höhere Kosten, die man vorher mit dem Sachbearbeiter besprechen sollte, da diese vom Aufwand der Recherche abhängen.

Erschließungskosten und geplante Straßenbaumaßnahmen
Hier sollten Sie den Blick in die Vergangenheit und die Zukunft richten.

Die Ersterschließung (nach § 127 BauGB) ist meistens schon bezahlt und abgerechnet. Dies geschieht gewöhnlich mit der Erschließung eines Baugebiets. Wenn dies noch nicht so lange zurückliegt, können hier noch offene Positionen lauern.

Nach einigen Jahrzehnten können wieder Kosten anfallen, diesmal für die Sanierung der Straße. Ab einem Alter von 30 – 40 Jahren der Straße ist das durchschittlich zu erwarten. Dann müssen Straßenbeläge, Lampen und Kanal ausgetauscht werden. Aber auch Kosten zur Verbesserung der Straße können jederzeit anfallen. Eine Verbesserung wird gerne von der Stadt herangezogen, denn dann müssen sich die Anlieger beteiligen. Dies ist eine Aufwertung durch breitere Bürgersteige, neue Lampen und Bäume oder Verkehrshubbel.

Die Gemeinde prüft vor der Durchführung der Sanierung erst einmal, in welcher Höhe die Kosten voraussichtlich entstehen und stellt die Maßnahme in ihrem Sanierungskonzept ein. Hier werden alle Maßnahmen an allen öffentlichen Straßen nach ihrer Priorität aufgelistet. Dies kann man beim Tiefbauamat der Stadt oder bei der Kämmerei anfragen. Die Sachbearbeiter geben einem Auskunft zum voraussichtlichen Zeitpunkt der Maßnahme und zu den Maßnahmen.

Erwarten Sie keine Kostenaussagen. Hier sind die Städte gebrannte Kinder, da sie wohl schon zu oft verklagt wurden. Exakte Kostenauskünfte gibt es erst, wenn die Maßnahme beschlossen wurde und eine vorläufige Schätzung vorliegt. Diese kann aber durchaus abweichen, da sich bei derartig großen Maßnahmen immer Überraschungen durch weitere Schäden ergeben können. Erst wenn am Ende abgerechnet wird, stehen die exakten Kosten fest.

Kosten für Erschließungskostenauskunft

Eine Erschließungskostenauskunft kosten um die 20,00 € pro Auskunft. Die Kosten unterscheiden sich wegen der verschiedenen Gebührensatzungen der Städte. Diese können aber nur die Eigentümer anfordern.

Häufig werden rechtlich unverbindliche Auskünfte auch kostenfrei am Telefon erteilt. Für eine grobe Information reicht das meistens aus.

Mehr Informationen zu Baulasten, Denkmalschutz, Altlasten

Mehr Informationen und Bilder finden Sie hier auf meiner Homepage.

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