Geplante Änderungen im Mietrecht

Was plant Minister Maas beim Mietgesetz und welche Auswirkungen hat es für Vermieter und Mieter?

Hier werden die geplanten Änderungen im Mietrecht erklärt und welchen Einfluss das neue Mietgesetz auf Vermieter und Mieter haben wird. Kurz vorab: es handelt sich um Mieterhöhung bei Modernisierungen, die Erstellung von Mietspiegeln, die Wohnflächenberechnung und die Umlage von Betriebskosten. Neben den geplanten Gesetzesänderungen stelle ich meine persönliche Meinung als Gutachter für Immobilienbewertung dar.
In dem folgenden Video erfahren Sie kurz und knapp die geplanten Änderungen. Wer lieber liest, sollte zum Text unten weiterscrollen. Schreiben Sie mir auch Ihre persönliche Meinung zur geplanten Mietrechtsänderung.

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Geplante Änderungen im Mietrecht

Der Vermieter soll weniger Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen dürfen
Diese Stellschrauben sollen angezogen werden:

Auf den Mieter sollen maximal 3,00 €/m² umgelegt werden dürfen.
Es dürfen maximal 8% pro Jahr von den angefallenen Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden (vorher 11% pro Jahr)
Es darf nur noch maximal 8 Jahre umgelegt werden (vorher: 10 Jahre)
Es soll eine Härtefallregelung für den Mieter eingeführt werden. Die Miete inklusive Nebenkosten soll nicht mehr als 40% des Einkommens betragen.
Meine Meinung: Die Verkürzungen der Fristen sind optische Korrekturen. Schließlich muss ein Mieter erst einmal 10 Jahre in der Wohnung verbleiben. Was problematisch sein kann, ist die Koppelung der Mietkosten an das Einkommen. Das Eine hat nichts mit dem Anderen zu tun. Ich nehme mal den Extremfall: in einer Wohngemeinschaft mit vier Personen hat nur eine Person angemietet. Da könnte der Vermieter dann kaum Modernisierungskosten umlegen, da die 40% sofort erreicht würden. Vielleicht werden die Vermieter jetzt nur noch die Mieter mit dem höchsten Einkommen als Mieter akzeptieren. Denn bei diesen ist dann die Einkommensschwelle viel höher. Dies führt zu er Diskriminierung von nicht so vermögenden Mietern.

Die Berechnung der Modernisierungsumlage soll für den Vermieter einfacher werden

Die Berechnung wird zwar einfacher, auf der anderen Seite können nur noch weniger Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Es dürfen maximal 10.000 € an Kosten anfallen. Davon darf die Hälfte auf die Mieter umgelegt werden – also 5.000 €.

Meine Meinung: Die Vereinfachung ist gut. Schließlich ist nicht jeder Vermieter ein Profi. Die Einschränkung auf 5.000 € bedeutet, dass der Vermieter auf der Hälfte der Kosten sitzen bleibt. Ich vermute, dass viele wirtschaftlich denkende Vermieter die Modernisierung nicht durchführen werden. Für die Wohnungsbestände ist das negativ. Man muss sich doch der Realität stellen. Das heißt, ein Vermieter erwirbt eine Wohnung, um einen Ertrag mit den Mieteinnahmen zu erzielen. Wenn dies nicht möglich ist, wird er die ihm entstehenden Kosten (hier: Modernisierungskosten) vermeiden.

Änderungen beim Mietspiegel

Der Berechnungszeitraum wird verlängert. Bislang wurden 4 Jahre aus der Vergangenheit eingerechnet. Jetzt soll sich der Zeitraum auf 8 Jahre verdoppeln.

Warum?

Durch die Einbeziehung von weit zurückliegenden Jahren werden viele damals noch niedrigere Mieten eingerechnet. Dadurch wird der Durchschnitt künstlich niedrig gerechnet. Ein Anstieg der Mieten wird abgebremst, da nur noch auf ortsübliche Vergleichsmiete (= Durchschnitt) erhöht werden darf. Dieser Durchschnitt ist aber durch die vergangenen Mieten künstlich gedeckelt.

Meine Meinung: Die Einbeziehung von 8 Jahren führt zu extremen Schwierigkeiten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es müssen nämlich Neuabschlussmieten (aus 8 Jahren) und erhöhte Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen (aus 8 Jahren) gefunden und eingerechnet werden. Dies ist unglaublich schwierig, da man so leicht kaum an Vergleichsobjekte kommt. Auch die Kosten für ein Gutachten werden hierdurch extrem teuer.

Behörden können einen Mietspiegel einfacher erstellen

Mit dem neuen Mietgesetz können sich die Vertreter der Vermieter und Mieter einigen, dass der Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel sein soll. Dies gilt als Vermutung. Bislang musste der Mietspiegel nach statistischen Kriterien erstellt sein und wurde durch die Gerichte gekippt, wenn dies mathematisch nicht bewiesen werden konnte.

Hierdurch standen viele Städte auf einmal ohne Mietspiegel da. Dies ist auch für Vermieter problematisch, wenn sie sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen wollen.

Meine Meinung: in der Vergangenheit haben kleinere Städte die Ermittlung von Mietspiegeln eingestellt, da dies einfach zu teuer wurde. Jetzt können diese Städte mit etwas weniger Untersuchungen und einfacheren Methoden auch einen Mietspiegel herausgeben. Ich finde das so lange in Ordnung, wie die Mieten nicht ausgekungelt werden. Das ist natürlich möglich, wenn sich zwei Parteien über die Höhe einigen und nicht emotionsfrei die Zahlen abgeleitet werden.

Es soll nur noch eine Berechnungsmethode für alle Wohnungen gelten

Die Wohnflächenverordnung und die zweite Berechnungsverordnung gelten rechtlich nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Wohnungen sind diese Berechnungen nicht verbindlich anzuwenden. Praktisch wurde es in der Vergangenheit immer so gehandhabt.

Jetzt soll die zweite Berechnungsverordnung (Baugenehmigung bis 31.12.2003) bzw. die Wohnflächenverordnung (Baugenehmigung ab 01.01.2004) auch verbindlich zur Berechnung der Wohnfläche in den frei finanzierten Wohnungen angewendet werden.

Meine Meinung: Das finde ich eine gute Regelung. Endlich gibt es Klarheit und die Flächen können verbindlich miteinander verglichen werden.

Die tatsächliche Wohnfläche soll für die Berechnung der Miete herangezogen werden.

Bislang konnte man die Mietfläche in Grenzen frei vereinbaren. Wenn sie nicht weniger als 10% der tatsächlich vorhandenen Fläche betrug, konnte man die Miete auf der im Mietvertrag vereinbarten Größe erhöhen. Die Abweichung war dann nicht schädlich. Dies soll jetzt wegfallen.

Meine Meinung: Man müsste noch klären, ob für alle Wohnungen eine neue Wohnflächenberechnung durchgeführt werden muss. Schließlich basieren die meisten Berechnungen auf Angaben des Bauträgers, der diese vor Baubeginn anhand von Planzeichnungen erstellt hat. Problematisch ist, dass diese Pläne auch in die Teilungserklärungen und die Umlageschlüssel von Eigentümergemeinschaften übernommen wurden. Durch eine neue Regelung könnte das alles durcheinander gewürfelt werden.

Betriebskosten sollen nur noch nach tatsächlich vorhandener Wohnfläche umgelegt werden können

Bisher gab es verschiedene Umlagemöglichkeiten, zum Beispiel nach Miteigentumsanteil (Eigentümergemeinschaften), Anzahl der Bewohner oder eben Wohnfläche. Durch die Umstellung müssten die Umlageschlüssel der Eigentümergemeinschaften umgestellt werden. Dies erfordert neue Abrechnungen durch die Hausverwaltungen.

Meine Meinung: bislang konnte man im Mietvertrag vereinbaren, nach welchem Prinzip umgelegt wird. Um Neuberechnungen zu vermeiden, wurde am besten der Umlageschlüssel der Eigentümergemeinschaft übernommen. Bei älteren Wohnanlagen gibt es teilweise gar keine Wohnflächenberechnungen. Durch die Änderung würden erst einmal kostenpflichtig Neuberechnungen notwendig und dann müssten die gesamten Abrechnungen umgestellt werden. Das wird teuer. Ich finde nicht, dass eine Umstellung unbedingt notwendig ist.

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