Sascha Lobo: Immobilienwelten verschmelzen

Wie beeinflusst die Digitalisierung die Makler. Warum große Portale langfristig gefährlich sind. Betriebssystem für Immobilien

Die Immobilie stand im Mittelpunkt des IVD Immobilientags in Frankfurt am Main. Drum herum wurden die Vorträge geschmiedet. Es wurde die Zukunft der Immobilienwirtschaft aufgezeigt. Wie Technologie die Art, wie wir wohnen werden und Immobilien suchen, beeinflusst. Gastredner war Sascha Lob, Internetpionier und Spiegel-Kolumnist mit dem Vortrag: Verschmelzung der Immobilienwelten.

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1. Sofortness = digitale Ungeduld

Der Interessent möchte heute möglichst umgehend die Informationen erhalten und nicht lange warten. Unterlagen, Exposées und Informationen sollen direkt verfügbar und downloadbar sein. Derjenige Anbieter, der dem Kunden Zeit spart, hat einen Wettbewerbsvorteil. Zeiten von Fax oder Brief sind vorbei. Wenn ein Kunde in einer Straße steht, möchte er direkt auf sein Handy Informationen zur Immobilie und dem Umfeld mit Läden und Schulen haben.

2. Sensorenflut und Datenbegeisterung

Die rein physische Bauweise mit Steinen und Mörtel wird ergänzt durch ein Betriebssystem für das Haus. Sensoren können Rauch, Feuchtigkeit und Schimmel, Wasserqualität im Hahn oder Wärme messen. Die Schaltung von Licht und Heizung erfolgt von unterwegs oder zuhause durch mobile Telefone.

Kritisch ist, dass Menschen unvorsichtig ihre persönlichen Daten aus der Hand geben. Ohne über die Verwendung durch andere nachzudenken. Wie diese Informationen gesammelt oder aggregiert werden interessiert nur noch wenige. Diese persönlichen Daten lassen Rückschlüsse auf das eigene Verbrauchsverhalten und die Lebensweise, Vorlieben und Einkommen zu.

Nur ein Beispiel: wenn mein Kühlschrank registriert, was ich esse und in welchen Mengen, dann können die Daten auch gesammelt werden, um Werbung durch Supermärkte zu erhalten. Die Werbung wird mit jedem Öffnen des Kühlschranks genauer auf mein Wünsche angepasst. Mein Profil wird immer genauer um mich herum gewickelt, je mehr ich konsumiere. Meine Verbrauchsdaten könnten genauso gut auch als Beleg für meine Lebensweise gelten und Krankenversicherungen könnten sich ein Gesundheitsprofil mit Diabetesprognose auswerfen lassen. Und das alles nur, weil ich aus dem Kühlschrank eine Cola mit vollem Zuckeranteil genommen habe.

Bei Häusern könnte ein Datenprofil über mein Verhalten gebildet werden. Dies müsste ich zukünftigen Vermietern zur Verfügung stellen, um mein optimales Wohnverhalten nachweisen zu können. Unternehmen können Risikoprofile über Mieter erstellen und höhere Mietsicherheiten oder Betriebskosten verlangen.

Mit jeder Aktivität werden Datenbausteine zusammengeführt, die später ein Profil von mir ergeben. Das kann gut oder schlecht sein. Ich muss mich nur fragen, wieviel ich von mir preisgeben will. Bei all der Technikverliebtheit sollte ich mich fragen, ob ich all diese Sensoren wirklich um mich haben möchte.

3. Plattformkapitalismus

Plattformen werden die große wirtschaftliche Macht haben. Dieser Zustand besteht teilweise jetzt schon. Plattformen nutzen die Wirtschaftsform der digitalen Vernetzung. Sie bilden ein digitales Ökosystem um die Kundenbeziehungen. Dabei produzieren sie nicht körperlich, sondern konzentrieren sich nur auf die Dienstleistung, zwei Parteien zueinander zu bringen. Danach ist Schluss. Denken Sie nur an die Immobilienportale, die den Suchenden zum Angebot der Makler bringen. Bei den zeitaufwendigen Aktivitäten wie Vorführung und Vertragsabschluss sind die Portale raus. Portale versteigern die Nachfrage an den Meistbietenden.

Beispiele sind Vergleichsportale, die die Anfrage von Kunden nur an die meistbietenden drei Unternehmen weiterverkaufen. Wer garantiert mir, dass dies in meinem Interesse ist?

Die Größe der Portale ist dabei ganz wichtig. Umso größer sie sind, umso besser funktioniert das Prinzip, da mehr und mehr Kunden den Marktführer nutzen. Darum versuchen Plattformen auch, die anderen Konkurrenten zu schlucken, um Alleinanbieter und Monopolist zu werden. Mehrere Plattformen nebeneinander schaden dem Geschäft. Siehe google, die die anderen Suchmaschinen praktisch ausgeschaltet hat. Siehe den brutalen Konzentrationskampf bei Immobilienportalen, bei denen Immonet und Immowelt sich zusammengeschlossen haben, um gegen den Marktführer Immobilienscout besehen zu können.

Die Benutzung der Plattformen ist für uns kleine Unternehmen vermeintlich erst einmal bequem. Mit steigender Marktmacht der Portale wird das kleine Unternehmer immer abhängiger, sei es von der Preispolitik oder den geschäftspolitischen Entscheidungen. Er hat den direkten Kanal zum suchenden Kunden verloren, denn die Interessenten bedienen sich nur noch der Plattformen.

Wie sieht es in der Immobilienwirtschaft hierzu aus?

Bei den Immobilienportalen findet seit kurzem eine extreme Preiserhöhung statt. Diese möchten an den Provisionen der Makler teilhaben, die bis dahin gezahlten Inseratkosten sind den Immobilienportalen nicht mehr genug. Weitere Einnahmequellen sind Werbungen in den Ergebnislisten, die man hinnehmen muss, sei es für Küchen oder Umzugsunternehmen. Nach Gesprächen mit Branchenkollegen wird mir auch berichtet, dass kleine und für das Portal uninteressante Unternehmen deutlich höhere Gebühren zahlen als Aushängeunternehmen. Die intransparente Preispolitik verdeutlich nur die Marktmacht der Portale.

Hier sei mir ein kurzer Ausflug erlaubt. Vom IVD wurde das Immobilienportal ivd24immobilien ins Leben gerufen. Dieses gehört den IVD-Maklern und möchte die Abhängigkeit von den großen Portalen brechen. Es ist werbefrei und für IVD-Makler äußerst günstig. Makler sollten hier einmal probieren, ob es nicht eine faire und gute Alternative zu den herkömmlichen Portalen ist. Interessenten haben den Vorteil, dass neue Immobilien dort 7 Tage früher eingestellt werden als auf den herkömmlichen Portalen. Wer also auf ivd24immobilien.de sucht, findet dort aktuellere Angebote und ohne störende Werbung.

4. Smart home = Verschmelzung der Welten

Nach der Prognose werden Kunden ihre Immobilie bald nach der digitalen Ausstattung aussuchen, also der vorhandenen vernetzten Software. Google und Apple haben dies schon erkannt und versuchen, in den Smart Home-Bereich hineinzudrängen. Der Erwerb der Thermostat- und Kameraüberwachungsfirma Nest durch google war der erste Schritt. Und Apple hat 2014 ein HomeKit herausgegeben, bei der Hardware- und Softwarestandards festgelegt wurden, um sämtliche Geräte untereinander kommunizieren zu lassen. So kann man beispielsweise das Licht mit der Sprachsteuerung Siri bedienen, und Thermostate steuern Rollläden. Google geht noch weiter und entwickelt ein plattformunabhängiges Betriebssystem, das weder von Windows noch Android oder OiS abhängt, so dass alle Geräte untereinander kommunizieren können.

Neben den reinen Steinen, dem Anfaßbaren, wird es bald ein Betriebssystem für die Immobilie geben. Die Welt des Materiellen und die digitale Welt werden verschmelzen.

In China gibt es die Firma xiaomi, ein Smartphonehersteller. Dieser drückt seit Jahren seine sehr günstigen Handys in den Markt, vornehmlich an junge Kunden. Vermutliches Ziel ist es, die jetzt noch jungen Kunden an seine Produkte und Apps zu gewöhnen, so dass diese wenn sie älter werden und dann eventuell selber umziehen auf die damit verbundenen Services zugreifen. Als xiaomi-Handybesitzer kann man mit den dazugehörigen Apps Wohnungen finden, einrichten, Haussteuerungen kaufen, Kosten abrechnen etc. Wenn die Kunden diese Dienste benötigen, haben sie schon seit einiger Zeit ein Verhältnis mit xiaomi und werden aus Bequemlichkeitsgründen und aus Schnelligkeit deren Dienste nutzen.

5. Schwierigkeiten für die Immobilienbranche

Die Branche hängt derzeit den Entwicklungen hinterher, da die Erstellung von Immobilien Zyklen bis zu 5 Jahren umfassen kann. Schließlich beginnt alles bei dem Kauf des Grundstücks, der Planung der Bebauung, dann der Baugenehmigung, dem eigentlichen Bau und der Vermarktung. Die technologische Entwicklung ist aber sehr viel schneller.

Meiner Meinung nach sind auch sehr viele Entscheider schon älter, bis sie in diesen verantwortungsvollen Positionen sind. Altersbedingt lässt vielleicht auch die Begeisterung für neue Technologien oder das Gespür für Markttechnologie etwas nach (ich möchte keinem zu nahe treten).

6. Fazit

All das war ein sehr interessanter Einblick in die Zukunft. Ich freue mich sehr darauf, zukünftig mehr von diesen Themen zu hören. Wenn Ihnen dieser Artikel gefällt, schauen Sie doch regelmäßig auf meinem Blog vorbei. Ich habe am Deutschen Immobilientag weitere spannende Interviews geführt und werde diese nach und nach veröffentlichen. Hier geht es zu meinem youtube-Kanal „Immobilien verständlich“

Kennen Sie das Gefühl, nur im eigenen Saft zu schmurgeln weil der Austausch mit Kollegen fehlt? Ein Besuch des Jahreskongresses des größten Maklerverbands hilft. Der IVD hat sich der Qualität und Weiterbildung seiner Mitglieder verpflichtet. So waren diesmal 600 Makler und Sachverständige mit dabei.

Video-Interview mit Dr. Markus Merk

Video vom Deutschen Immobilientag in Frankfurt (an dem auch dieses Video gedreht wurde)

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